Huurrecht
HUURPRIJSHERZIENING BEDRIJFSRUIMTE
In beginsel zijn de verhuurder en huurder vrij in het vaststellen en wijzigen van de huurprijs voor zogenoemde 290-bedrijfsruimte zoals een winkel-of horecagelegenheid
İndien de huurprijs van een bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kunnen zowel verhuurder als huurder de huurprijs door de rechter nader laten vaststellen.
Het recht op huurprijsherziening wordt geregeld in de artikelen 7:303 en 7:304 BW en biedt u als ondernemer kansen uw huurprijs te verlagen.
Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
Indien u en uw verhuurder geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige of indien uw verhuurder weigert mee te werken tot benoeming van deskundigen, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij.
WIJZE VAN VASTSTELLEN
De rechter kijkt bij het vaststellen van de huurprijs naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt, gedurende een referentieperiode van 5 jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering de zogenaamde referentiehuur. Indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt,kan de vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. Geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan kan deze vordering telkens worden ingesteld wanneer telkens 5 jaar zijn verstreken sinds de dag waarop deze voor het laatst is vastgesteld.
Uitgangspunt is dus wat op de markt de huurprijs is voor vergelijkbare bedrijfsruimte. Bij de beoordeling of een bedrijfsruimte vergelijkbaar is kijkt de rechter naar verschillende factoren zoals grootte, indeling, ligging, bereikbaarheid en naar de aanwezigheid van voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid.
EFFECTEN HUURPRIJSHERZIENING
Op locaties waar veel leegstand ontstaat en huurprijzen dalen zou je als ondernemer een aanpassing wensen van de huur op basis van de actuele markthuur.
Echter, omdat bij de nadere vaststelling van de huurprijs gekeken dient te worden naar de huurprijs van de afgelopen 5 jaar (de referentiehuur), wordt de invloed van actuele prijsdaling sterk gematigd.
In een opwaartse markt met veel vraag en stijgende huurprijzen heeft juist de verhuurder baat bij de mogelijkheid tot huurprijsherziening omdat de overeengekomen huurprijs mogelijk (vele malen) lager ligt dan de marktwaarde.
Heeft u nog verdere vragen of wilt u bijstand in de onderhandeling met uw verhuurder of bij het opstellen van een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige door de kantonrechter?
Neem gerust contact op.
OPZEGGING HUUR DOOR VERHUURDER
Uw verhuurder kan op verschillende manieren de huurovereenkomst laten beëndigen (opzeggen). De makkelijkste manier is beëindigen met wederzijds goedvinden. Indien u als huurder hiermee niet instemt
kan uw verhuurder de huurovereenkomst op de volgende manieren laten beëindigen:
Opzegging
Ontbinding
Ontruiming via een kort geding
Uw verhuurder kan in de meeste gevallen niet zomaar uw huur stopzetten. Uw verhuurder dient zich aan uw rechten te houden als hij de huur opzegt.
Uw rechten hangen af van de soort woning en of u een tijdelijk of vast huurcontract heeft.
TIJDELIJK HUURCONTRACT
In de vrije sector kunnen verhuurders (woningcorporaties en particuliere verhuurders) u altijd een tijdelijk huurcontract aanbieden. Voor hun sociale huurwoningen mogen woningcorporaties dat alleen in speciale gevallen.
Uw verhuurder mag u maar één keer een tijdelijk contract aanbieden. Uw contract eindigt automatisch.
Dit geldt voor tijdelijke huurcontracten tot maximaal 2 jaar.
ndien u een tijdelijk huurcontract heeft stopt uw contract op de einddatum die in uw huurcontract staat
Uw verhuurder dient u hiervan maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de einddatum mag de schriftelijk op de hoogte te stellen. Uw verhuurder mag de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.
Indien uw verhuurder u niet tijdig herinnert aan de einddatum van uw tijdelijk huurcontract verandert uw tijdelijk contract automatisch in een vast huurcontract.
Dit geldt voor tijdelijke huurcontracten tot maximaal 2 jaar.
Voor tijdelijke huurcontracten langer dan 2 jaar voor eengezinswoningen en appartementen geldt dat deze niet automatisch eindigen op de afgesproken einddatum. Uw verhuurder of u dient de huur bij beëindiging tijdig op te zeggen.
Hetzelfde geldt voor tijdelijke huurcontracten van langer dan 5 jaar voor kamers.
HUURBESCHERMING BIJ TIJDELIJKE HUUR
Indien u een sociale huurwoning huurt op basis van een tijdelijk huurcontract dan kunt u uw huurprijs laten controleren door de Huurcommissie. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar kunt u dat zelfs nog tot 6 maanden na afloop of verlenging van het tijdelijke huurcontract laten doen.
Indien u tijdelijk een sociale huurwoning van een woningcorporatie of particuliere verhuurder huurt gelden alle huurprijsregels voor sociale huurwoningen.
Wat is de maximale huurverhoging in 2023?| Rijksoverheid.nl
Bij tijdelijke huur van een vrije sector woning via een woningcorporatie of particuliere verhuurder geldt een huurverhoging van maximaal 4,1%.
HUURBESCHERMING BIJ VAST HUURCONTRACT
Heeft u een vast huurcontract dan mag uw verhuurder deze niet zomaar beëindigen. Uw verhuurder kan het contract alleen beëindigen om een reden die in wet staat, zoals overlast, huurachterstand of dringend eigen gebruik met inachtneming van de opzegtermijn.
OPZEGGİNG
Indien u zorgt voor overlast of als er sprake is van een huurachterstand of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, mag uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn.
U krijgt eerst een aangetekende brief van de verhuurder waarin hij de huur opzegt. In de brief dient expliciet de reden van opzegging te zijn vermeld. Tevens dient de brief te vermelden dat u een termijn van 6 weken krijgt om in te stemmen met de huuropzegging.
ONTBINDING VIA DE KANTONRECHTER
Als u niet binnen 6 weken instemt met de beëindiging kan uw verhuurder in beginsel alleen via de rechter uw huurcontract ontbinden. De verhuurder start dan een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
De rechter beoordeelt of de opzegging aan de voorwaarden voldoet en of de verhuurder een geldige reden heeft voor de opzegging.
De verhuurder kan uw huurcontract alleen in specifieke gevallen met tussenkomst van de kantonrechter opzeggen:
Uw verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig en zijn belangen wegen zwaarder dan uw belangen als huurder;
Uw verhuurder wil de woning renoveren en dit is niet mogelijk met voortzetting van de huur;
U gedraagt zich niet als een goed huurder; zo heeft u bijvoorbeeld een huurachterstand van 3 maanden of meer, u veroorzaakt overlast, u verhuurder de woning door aan een derde of in de woning vinden illegale praktijken zoals hennepteelt plaats;
Het huurcontract dient te eindigen in verband met de wijziging van een bestemmingsplan;
Uw verhuurder heeft u een redelijk voorstel tot wijziging van het huurcontract gedaan en U stemt hier niet mee in;
In het huurcontract is bepaald dat u de woning dient te verlaten indien de verhuurder zelf, of een eerdere huurder, weer in de woning wil gaan wonen.
De woning is bedoeld voor specifieke doelgroepen zoals bijvoorbeeld bejaarden, studenten en u behoort niet langer tot deze doelgroep.
Indien de rechter de huurovereenkomst ontbindt kunt u uit de woning worden gezet zonder dat de opzegternijn in acht hoeft worden te genomen.
Beëindiging van het huurcontract via ontbinding zal in veel gevallen sneller zijn dan een beëindiging via opzegging.
Ontruiming woning door de rechter in kort geding
In overduidelijke gevallen kan door de verhuurder zelfs een kort geding procedure worden gestart ter ontruiming van het gehuurde. In situaties waarbij sprake is van ernstige overlast, kan uw verhuurder het wenselijk achten dat u zo snel mogelijk de woning verlaat. Hij kan in dat geval een spoedprocedure ( kort geding) starten waarbij uw verhuurder eist dat hij de woning mag ontruimen.
Als de rechter dit verzoek inwilligt moet u vaak al binnen enkele weken de woning verlaten.
Een ontruimingskortgeding is risicovoller dan een ontbindingsprocedure. Een rechter zal namelijk alleen toestemming tot ontruiming verlenen als hij er voldoende van overtuigd is dat de rechter in de bodemprocedure het huurcontract zal ontbinden. De verhuurder dient derhalve over sterke bewijsmiddelen te beschikken. Tevens dient de verhuurder aan te tonen dat er sprake is van een dringend, spoedeisend geval.
BODEMPROCEDURE NA ONTRUIMING
Indien de verhuurder toestemming krijgt de woning te ontruimen dan eindigt hiermee de huurovereenkomst juridisch gezien niet. U dient wel de woning te ontruimen. U kunt vervolgens een procedure starten
waarin u de rechter verzoekt om wederom in de woning te mogen wonen. Heeft de verhuurder de woning inniddels aan een ander verhuurd, dan moet hij u mogelijk een schadevergoeding betalen.
In veel gevallen zal er echter geen nieuwe procedure volgen op het kortgeding en eindigt de huurovereenkomst feitelijk wel.
Mocht u een andere vraag hebben over een huurrecht kwestie of bijgestaan willen worden in een gerechtelijke procedure?
Neem gerust contact op met mr. Betül Kahraman.
BEËINDIGING HUUR BEDRIJFSRUIMTE
Uw verhuurder dient de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen per aangetekende brief of deurwaarders exploot, met in achtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. In de brief dient uw verhuurder aan te geven wat de redenen zijn voor beëindigen van de huurovereenkomst. Wat geldige redenen zijn voor opzegging van de huurovereenkomst hangt af de soort bedrijfsruimte die u huurt.
Er bestaan 2 soorten bedrijfsruimten; de middenstandsbedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimte, voor ieder gelden verschillende regels.
MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE
Bij middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW bedrijfsruimte) gaat het om voor het publiek vrij toegankelijke bedrijfsruimte namelijk, winkel- en horecabedrijven. Als huurder van zo’n winkel- of horecabedrijfspand geniet u een sterkere huurbescherming dan bedrijfspand uit de categorie overige bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, opslagplaatsen etc). Dit komt omdat u bijvoorbeeld als winkelier meer gebonden aan de plaats waar uw bedrijfsruimte is gevestigd waardoor een gedwongen verhuizing zeer negatieve gevolgen met zich mee kan brengen. Voor bijvoorbeeld een kantoor is de vestigingsplaats vaak minder relevant.
OPZEGGING NA 5 JAAR::
De huurovereenkomst voor middenstandsruimte bestaat in het algemeen over 2 perioden van 5 jaar. De verhuurder kan na de eerste periode van 5 jaar de huurovereenkomst enkel opzeggen op grond van twee in de wet genoemde redenen:
De verhuurder heeft het bedrijfspand dringend nodig voor eigen gebruik (voor zichzelf of zijn directe familie)
U houdt er als huurder een “onbehoorlijke bedrijfsvoering” op na. Hiervan is sprake indien u bijvoorbeeld overlast veroorzaakt of de huur niet of structureel te laat betaalt.
Uw verhuurder dient de opzegging 1 jaar voor het einde van de huurperiode schriftelijk (aangetekend of per deurwaardersexploot) aan u mede te delen.
U heeft na ontvangst van het schrijven 6 weken de tijd om te laten weten of u met de opzegging akkoord gaat. Indien u niet akkoord gaat kan uw verhuurder alleen met tussenkomst van de kantonrechter de huurovereenkomst laten ontbinden. De rechter oordeelt of de verhuurder een geldige reden heeft voor de opzegging. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat er een ontbinding plaatsvindt door de rechter.
U kunt als huurder ook na de periode van 5 jaar de huurovereenkomst schriftelijk( per aangetekende brief of deurwaardersexploot) opzeggen waarbij u een opzegtermijn van 1 jaar in acht dient te nemen. U hoeft geen reden op te geven voor de opzegging.
Als de huurovereenkomst na 10 jaar nog niet is opgezegd ontstaat er automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd waarvoor een opzegtermijn geldt van 1 jaar.
OPZEGGING NA 10 JAAR
Na de tweede periode van 5 jaar kan uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen de volgende situaties:
Indien u als huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst weigert te aanvaarden zoals redelijke voorstellen over de verdeling van reparatie- en onderhoudsverplichtingen en het gebruik van de gehuurde ruimte. Huurverhoging wordt niet gezien als redelijk.
Het door de verhuurder realiseren van een geldend bestemmingsplan.
Indien u als huurder het niet eens bent met opzegging kan uw verhuurder via de kantonrechter de huurovereenkomst laten beëindigen. De rechter zal een belangenafweging maken tussen het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen enerzijds en het belang van u als huurder bij voortzetting van huurovereenkomst.
Ook u als huurder kunt na de tweede periode van 5 jaar zonder een opgave van een reden de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn van 1 jaar.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Indien er een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter wordt afgesproken gelden de strenge huurbeschermingsbepalingen niet. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege, zonder dat er een reden voor opzegging of rechterlijke tussenkomst is vereist. De verhuurder dient de huurder tussen 1 en 3 maanden voor het einde schriftelijk hierover te informeren.
U als huurder kunt de huur opzeggen wanneer u wil met inachtneming van een opzegtermijn van de betaalperiode, meestal 1 kalendermaand.
Uw verhuurder is daarentegen niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Bij (stilzwijgende) verlenging van de huurovereenkomst van max 2 jaar vervallen de lage huurbeschermingsregels. Er ontstaat automatisch een huurovereenkomst voor 5 jaar, waarop de verstreken periode in mindering wordt gebracht.
Wordt u geconfronteerd met de beëindiging van de huurovereenkomst door uw verhuurder en wilt u hieromtrent advies en/ of bijstand?
Neem gerust contact op.
BEËINDIGING HUUR OVERIGE BEDRIJFDRUIMTE
Als huurder van overige bedrijfsruimte (kantoorruimte opslagruimte, garageboxen,fabriekshallen) geniet u veel minder huurbescherming en uw verhuurder kan gemakkelijker de huur van uw bedrijfspand opzeggen.
Dit heeft ermee te maken dat de locatie van overige bedrijfsruimte een minder grote rol speelt omdat het dikwijls op een onaantrekkelijke locatie ligt; uitgangspunt is dat verhuizen naar een andere locatie uw bedrijfsvoering niet zal benadelen.
De Huurovereenkomsten hoeven in principe niet te worden opgezegd. De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de bepaalde termijn die u met uw verhuurder bent overeengekomen.
Als wel een opzegging is overeengekomen, kan zowel door u als de verhuurder worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen betalingstermijn, minimaal 1 kalendermaand. Partijen zijn vrij om in de huurovereenkomst hiervan af te wijken. De wijze van opzegging is meestal in de huurovereenkomst geregeld
ONTRUIMINGSBESCHERMING
Als huurder van overige bedrijfsruimte geniet u weliswaar veel minder huurbescherming maar wél ontruimingsbescherming.Dit betekent dat u na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder nog niet meteen hoeft te vertrekken; u heeft nog 2 maanden de tijd om het pand te verlaten zodat u de tijd heeft om iets anders te zoeken. Als u nog langer wil blijven zitten dan dient u binnen de periode van 2 maanden nadat de ontruimingsbescherming is ingegaan de rechter te verzoeken om deze te verlengen. Het is raadzaam zo spoedig mogelijk juridisch advies hiervoor in te schakelen en zo spoedig mogelijk het uitstel aan te vragen. Doet u dit niet op tijd dan dient u na afloop van de ontruimingsperiode per direct het pand te ontruimen.
De rechter kan een verlenging van de ontruiming uitspreken die 1 jaar duurt en u kunt 3 keer een verlenging aanvragen. U kunt dus als huurder na de ontruimingsaanzegging maximaal 3 jaar in het gehuurde pand zitten.
De rechter doet hierbij een belangenafweging; een verzoek tot verlenging wordt alleen toegewezen indien uw belangen als huurder ernstiger worden geschaad door de ontruimingen dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik van het pand door u als huurder.
De rechter wijst een verzoek tot verlenging in ieder geval af indien u als huurder uw verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na bent gekomen zoals, wanbetaling, ernstige overlast en onbehoorlijk gebruik van het gehuurde.
Wilt u weten wat uw rechten en plichten zijn omtrent de opzegging van uw huurovereenkomst?
Neem vrijblijvend contact op.
GEBREKEN AAN DE WONING
İndien u (na verloop van tijd) gebreken ontdekt aan de woning zoals een lekkage, vochtprobleem, slechte isolatie, nieuwe cv-ketel of buitenschilderwerk, overlast door buren of stankoverlast, dan heeft u als huurder niet het woongenot dat u mag verwachten. Uw verhuurder is verantwoordelijk voor dit soort groot onderhoud en reparaties. Hij dient de kosten hiervan te betalen.
MELDPLICHT HUURDER
İndien uw woning groot onderhoud nodig heeft dient u dit zo spoedig mogelijk te melden bij uw verhuurder en hem te verzoeken de gemelde gebreken te herstellen. U kunt dit telefonisch doen echter, doet u dit ook schriftelijk. De verhuurder heeft als er geen spoed is, 6 weken de tijd om het gebrek te repareren.
Meldt u de gebreken niet of te laat en ontstaat er schade door het niet tijdig oplossen van de onderhoudsgebreken, dan kan uw verhuurder u aansprakelijk stellen voor eventuele gevolgschade.
Dagelijkse klein onderhoud en reparaties zijn voor uw rekening. U dient de kosten hiervan zelf te betalen. Denk hierbij aan:
Binnenschilderwerk
Ontstoppen riool
Vervangen wc-bril of lekkende kraan
Vervangen van WC-bril of kraanleertje
Verven van binnenmuren
HUURVERLAGING AANVRAGEN
Indien uw verhuurder niets doet aan de gebreken kunt u bij de Huurcommissie een verzoekschrift tot huurverlaging indienen. U kunt huurverlaging krijgen totdat uw verhuurder het gebrek heeft opgelost. De huurcommissie kan tot 80% huurverlaging geven.
U kunt ook zelf overgaan tot herstel en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen of tijdelijk uw huur inhouden. U dient hiertoe het gebrek schriftelijk te melden en de verhuurder een redelijke termijn te stellen voor herstellen.
Let wel: indien blijkt er geen sprake is van een gebrek en u heeft de huur onterecht ingehouden, dan kan er sprake zijn van een huurachterstand, wat weer kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
U kunt ook via de rechter een huurverlaging eisen totdat het gebrek is hersteld.
Wilt u als huurder hulp bij het in gebreke stellen van uw verhuurder, de huur tijdelijk opschorten, of wilt u huurverlaging aanvragen? Neem gerust contact op met mr. Betül Kahraman
GEBREKEN AAN DE WONING
İndien u (na verloop van tijd) gebreken ontdekt aan de woning zoals een lekkage, vochtprobleem, slechte isolatie, nieuwe cv-ketel of buitenschilderwerk, overlast door buren of stankoverlast, dan heeft u als huurder niet het woongenot dat u mag verwachten. Uw verhuurder is verantwoordelijk voor dit soort groot onderhoud en reparaties. Hij dient de kosten hiervan te betalen.
MELDPLICHT HUURDER
İndien uw woning groot onderhoud nodig heeft dient u dit zo spoedig mogelijk te melden bij uw verhuurder en hem te verzoeken de gemelde gebreken te herstellen. U kunt dit telefonisch doen echter, doet u dit ook schriftelijk. De verhuurder heeft als er geen spoed is, 6 weken de tijd om het gebrek te repareren.
Meldt u de gebreken niet of te laat en ontstaat er schade door het niet tijdig oplossen van de onderhoudsgebreken, dan kan uw verhuurder u aansprakelijk stellen voor eventuele gevolgschade.
Dagelijkse klein onderhoud en reparaties zijn voor uw rekening. U dient de kosten hiervan zelf te betalen. Denk hierbij aan:
Binnenschilderwerk
Ontstoppen riool
Vervangen wc-bril of lekkende kraan
Vervangen van WC-bril of kraanleertje
Verven van binnenmuren
HUURVERLAGING AANVRAGEN
Indien uw verhuurder niets doet aan de gebreken kunt u bij de Huurcommissie een verzoekschrift tot huurverlaging indienen. U kunt huurverlaging krijgen totdat uw verhuurder het gebrek heeft opgelost. De huurcommissie kan tot 80% huurverlaging geven.
U kunt ook zelf overgaan tot herstel en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen of tijdelijk uw huur inhouden. U dient hiertoe het gebrek schriftelijk te melden en de verhuurder een redelijke termijn te stellen voor herstellen.
Let wel: indien blijkt er geen sprake is van een gebrek en u heeft de huur onterecht ingehouden, dan kan er sprake zijn van een huurachterstand, wat weer kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
U kunt ook via de rechter een huurverlaging eisen totdat het gebrek is hersteld.
Wilt u als huurder hulp bij het in gebreke stellen van uw verhuurder, de huur tijdelijk opschorten, of wilt u huurverlaging aanvragen? Neem gerust contact op met mr. Betül Kahraman
Previous
Next